ROTTERDAM - Vastgoedfonds Rodamco Asia zoekt nieuwe investeerders. Dit om de beurskoers op te krikken die ver onder de werkelijke waarde staat. En dat is goedkoop shoppen voor een potentiële raider. Ton de Boer, de nieuwe directievoorzitter van het fonds, kijkt bij zijn aantreden tegen een discount van 30% aan. Hoog tijd het verschil te verkleinen. "Dat is mijn taak, daar heeft u gelijk in."

Het rommelt flink in de wereld van de vastgoedfondsen. Fondsen worstelen veelal met een ondergewaardeerde aandelenkoers, waardoor ze gevoelig zijn voor een vijandige overname. Ook bij Rodamco Asia gaapt een discount tussen beurskoers (€15,80) en de intrinsieke waarde (€22,72). De intrinsieke waarde is de waarde van de onderneming gedeeld door het aantal uitstaande aandelen. Voor een raider ligt hier de kans op circa €7 winst per aandeel.

De Boer beaamt dat dit zijn fonds gevoelig maakt voor een raid. "Helemaal waar, maar om die waarde te realiseren moet je de panden wel eerst verkopen. En dat minus kosten. Je krijgt bij snelle verkoop niet altijd datgene wat je dacht te krijgen, zeker niet bij de huidige economische omstandigheden. Maar inderdaad is het verschil (tussen beurs- en intrinsieke waarde, red) aantrekkelijk. Oók voor nieuwe investeerders."

Ton de Boer denkt aan een beursnotering in Azië om ook daar beleggers te trekken. (Foto: Roel Dijkstra)

Het vastgoedfonds staat niet als enige voor dit probleem. Voor 'zusterfonds' Rodamco North America betekent dit zelfs waarschijnlijk het einde. De twee fondsen ontstonden in 1999 na de opsplitsing van Rodamco, het vastgoedvlaggenschip van vermogensbeheerder Robeco. Samen met Rodamco Europe en Haslemere (Rodamco UK) kregen ze als bruidschat een kwalitatief hoogstaande portefeuille mee. Alleen bij Rodamco Europe blijkt de aandeelkoers in evenwicht met de intrinsieke waarde. De rest kreeg een hoge discount voor de kiezen. En dat blijft niet zonder gevolgen.

Amper drie jaar na de opsplitsing verkoopt Rodamco North America (RNA) het hele vastgoedbezit aan onder meer Westfield, na een maandenlange overnamestrijd met deze Australische vastgoedbeheerder. Dankzij de hoge discount krijgt Westfield tegen een zeer aantrekkelijke prijs een mooie vastgoedportefeuille. En bij Haslemere leek het vorige week vrijdag raak: een geïnteresseerde koper heeft zich ook daar inmiddels gemeld.

Resteert ten slotte Rodamco Asia, waar een bijzondere aandeelhoudersvergadering gisteren De Boer als nieuwe directievoorzitter goedkeurde. Zijn oplossing voor de discount: het werven van nieuwe aandeelhouders. Daartoe maakt De Boer (standplaats Singapore) samen met zijn financieel directeur Nico Kop een rondreis langs investeerders in onder meer Nederland.

"We gaan straks langs bij ABP", verklapt De Boer. Dit pensioenfonds is aandeelhouder van Rodamco Asia. Saillant detail: het was ABP dat bij RNA de deur voor belager Westfield openzette door een aanzienlijk belang (23,9%) te verkopen. Het ABP-belang in Rodamco Asia is kleiner. "Bij de opsplitsing van Rodamco in 1999 was ABP de grootste aandeelhouder met 12,5%. Ze hebben nu iets minder, geloof ik", stelt collega-directeur Kop.

Voor de investeerders heeft De Boer een verhaal paraat: beter dan gemiddelde groeikansen in Azië en een goed renderende vastgoedportefeuille. "De hele wereld kijkt tegen een recessie aan. Azië is geen uitzondering. Maar de groeikansen zijn veel sterker, aangezien landen hier erg exportgericht zijn en van economische herstel in de VS sterk zullen profiteren."

Het vastgoedfonds werft ook in Azië beleggers. "We willen graag meer spreiding onder onze aandeelhouders. Onze beleggers zitten nu nog voornamelijk in Nederland en Duitsland. We zouden graag meer interesse vanuit Azië zien. Tot nu toe hebben we daar niet veel aan gedaan."

Voor een nieuwe investeerder wordt niet de aandelenpers aangezet. De Boer: "We vragen ze om onze aandelen op de beurs te kopen. Dat ondersteunt onze aandelenprijs."

Als belangrijke verklaring voor de hoge discount van vastgoedfondsen verwijst De Boer naar de vaste portefeuilleverdeling van bijvoorbeeld pensioenfondsen. De combinatie van dalende aandelenkoersen en stijgende koersen van vastgoedfondsen zorgde ervoor dat pensioenfondsen procentueel te zwaar in vastgoed kwamen te zitten. Om dat te corrigeren zouden deze partijen vastgoed verkopen. Dat drukt nu de koersen.

Rodamco Asia kent een natuurlijke bescherming tegen een raider. De Boer staat aan het hoofd van een rijkje dat zich uitstrekt van Korea tot aan Indonesië: 11 projecten verspreid over 7 landen. Dat is minder aantrekkelijk voor een raider die het vastgoed in de eigen portefeuille wil integreren om daarmee schaalvoordelen te behalen. Een uniform vastgoedbezit als van Rodamco Europe is dan heel wat interessanter voor rondzwemmende haaien. Maar dat fonds kent al de beste verdediging tegen een vijandige overname: een ijzersterke beurskoers.

zoek naar gerelateerde artikelen

ma 18 februari 2002