AMSTERDAM - De huizenprijzen staan onder druk. Is het daarom nu verstandiger om een woning te gaan huren in plaats van te kopen? Op deze moeilijke vraag werd in een vorige aflevering van deze rubriek een globaal antwoord gegeven, aan de hand van een rekenvoorbeeld. De conclusie dat kopen aan de onderkant van de markt aantrekkelijker is dan huren is te snel getrokken, menen diverse lezers.

In een voorbeeld werd uitgegaan van een modaal huis met een prijs van €250.000 dat wordt aangekocht met 100% hypothecaire financiering. De rente werd gesteld op 6% bij een aflossingsvrije hypotheek. Boven een inkomen van €46.309 houdt de fiscale aftrekbaarheid in dat de eigenaar netto na belasting €600 per maand aan rente verschuldigd is. De inkomstenbelasting over de eigen woning komt uit op ongeveer €100 per maand. De OZB bedraagt circa €25 per maand, terwijl de opstalverzekering op ongeveer hetzelfde bedrag uitkomt. Totaal dus ongeveer €750 per maand en dat is concurrerend met de prijs van een huurhuis.

In een reactie stelt een makelaar met een langjarige ervaring, dat deze conclusie wat gemakkelijk is getrokken. Over een langere termijn gezien moeten de onderhoudskosten van een huis toch ook gesteld worden op circa €100 per maand. Bovendien is het naar het oordeel van deze lezer niet zo eenvoudig om onder de huidige marktomstandigheden een aflossingsvrije hypotheek te verkrijgen voor 100% van de koopprijs.

Deze lezer heeft uiteraard gelijk. Wanneer men de aflossing op een hypothecaire lening dan wel de premie van een kapitaalverzekering ook in aanmerking neemt, dan komt men al snel op €1000 aan uitgaven per maand en feit is dat velen deze lastenpost niet kunnen opbrengen. Tachtig procent van de inkomenstrekkers verdient immers minder dan €46.309 per jaar en dat houdt tevens in dat het fiscale voordeel van de renteaftrek voor die grote groep mensen minder bedraagt dan 52%.

Toch moet ook een ander aspect in aanmerking worden genomen. Een reagerende lezer merkt op dat hij in 1963 een huis kocht voor Hlf. 38.000 gulden, terwijl datzelfde huis nu een waarde heeft van Hlf. 400.000. De hypotheek is inmiddels volledig afgelost en de woonkosten zijn nu minimaal.

Aan de onderkant van de woningmarkt is weinig prijsverval te verwachten. Dat komt door de voortdurend stijgende prijzen van bouwgrond en doordat de bouwkosten als gevolg van de inflatie zullen blijven toenemen. Het is daarom een utopie dat nieuwe huizen in de toekomst goedkoper zullen worden, ook al zit de woningmarkt nu in een dip. Wie de financiering van een aan te kopen huis rond kan krijgen, weet dat die woning op den duur "naar hem of haar toekomt". Bovendien wordt dat bezit fiscaal aantrekkelijk gemaakt, waardoor de werkelijke prijs van het woongenot op termijn daalt. Bij huur van een woning geldt het omgekeerde. De huurprijs gaat trendmatig omhoog en er is geen enkele vorm van fiscaal voordeel.

zoek naar gerelateerde artikelen

ma 18 februari 2002