ROTTERDAM - De strijd om vastgoedfonds Rodamco North America (RNA) is begonnen. In reactie op de aankoop van een 23,9%-belang door Westfield haalt het Nederlandse directielid van RNA, Tim Koster, uit naar de Australiërs. Via het verkrijgen van controle op het management zou Westfield alleen voor zichzelf een lucratief beheerscontract willen binnenhalen. "En dat ten koste van de andere aandeelhouders", stelt Koster.

Koster werd maandag op het hoofdkantoor van RNA in Rotterdam onaangenaam verrast door de aandelentransactie waarbij pensioenfonds ABP een belang van 23,9% aan vastgoedbeheerder Westfield verkocht. Dat beide partijen een strategisch plan hadden, waarbij de vastgoedportefeuilles van Rodamco en Westfield samen zouden gaan, bleek uit herhaaldelijke bezoeken, maar dít voornemen was niet ter sprake gekomen. "Dit terwijl we uitdrukkelijk hebben gevraagd naar de gevolgen indien we hun plan zouden afwijzen", aldus Koster.

Koster heeft over het strategische plan van beide aandeelhouders (ABP houdt 6,6%) weinig goeds te zeggen. Het leidt niet tot het creëren van aandeelhouderswaarde, zoals de Australiërs beweren, maar tot de vernietiging ervan. Niets geen integratie-voordeel. En niks geen verkleining van de discount in de koers.

Koster: "Westfield is geen belegger in onroerend goed, maar een beheerder ervan. Het bedrijf heeft dit belang alleen genomen om controle op het management te krijgen." Eenmaal op het bestuurspluche zou Westfield het management van de Amerikaanse Rodamco-vastgoedportefeuille aan Westfield Holdings uitbesteden. "Het is ze alleen om het management fee te doen, dat ze daarmee binnenhalen."

Nu regelt RNA het management van de eigen portfolio Amerikaanse winkelcentra intern. Koster: "En dat vertegenwoordigt een waarde. Het management fee (de vergoeding voor het onroerendgoedbeheer) blijft zo binnen de vennootschap. Als deze stunt lukt, dan verdwijnt 100% van die waarde echter in de zakken van Westfield." De andere aandeelhouders worden volgens de Rotterdamse directeur daarmee berooft van een stuk waarde.

Een woordvoerster van Westfield ontkende gisteren dat het de Australiërs alleen om het management fee te doen is. "Het gaat ons wel degelijk om de synergievoordelen van de samenvoeging van de vastgoedportefeuilles van Rodamco en Westfield. We hopen nog steeds op een open discussie met RNA."

Het gedrag van ABP laat bij Koster een bittere smaak achter. Tot mei 2000 werd de vastgoedportefeuille van het fonds extern gemanaged door Roproperty. Koster: "Onder druk van analisten, de markt, onze commissarissen en niet in de laatste plaats ABP, hebben we het management intern in huis gehaald. En nu geeft datzelfde ABP steun aan een vijandige overname van het management, waarbij het vastgoedbeheer weer extern gaat. Een opmerkelijke tourneau."

Het ABP spint volgens Koster garen bij de deal. Het pensioenfonds heeft met een prijs per aandeel van EUR51,12 een forse premie boven de beurskoers gekregen. "Westfield had er wat voor over om de samenstelling van het management te kunnen beïnvloeden. Het is niet zo dat deze prijs de werkelijke waarde van het aandeel vertegenwoordigt", aldus Koster.

Krijgt Westfield zijn zin, dan zal dit volgens Koster leiden tot een lager resultaat van RNA. "ABP strijkt zodoende een controlepremie op en laat de resterende aandeelhouders met de gebakken peren zitten." En: "Ik weet niet of u de website van ABP kent. Maar daar vind u twee brochures, een over een zorgvuldig beleggingsbeleid en een over corporate governance. Hun gedrag staat daarmee nogal op gespannen voet."

Wie de machtsstrijd wint is onzeker. Westfield heeft geen meerderheid, maar kan wel flinke invloed uitoefenen. Als grote aandeelhouder kunnen ze een bijzondere aandeelhoudersvergadering bijelkaar roepen. Koster: "Als die slecht wordt bezocht, dan houdt houdt het op. De praktijk is dat een groot blok de meerderheid op aandeelhoudersvergaderingen kan vormen."

Ondertussen worden de troepen alvast verzameld. Westfield wil graag nog eens met RNA om de tafel en RNA zegt elke gelegenheid aan te zullen grijpen om de beloftes van Westfield door te kunnen prikken. De drie Amerikaanse mede-directeuren van Koster, waaronder bestuursvoorzitter Gerald Egan, vertrokken gisteren spoorslags naar Nederland.

zoek naar gerelateerde artikelen

wo 29 augustus 2001