AMSTERDAM - Met een economische motor die begint te haperen, ziet het er voor de kantorenmarkt 'natuurlijk' somber uit. Mis, zegt bestuursvoorzitter Jan Doets van ING Vastgoed in een vraaggesprek. "De huidige bezettingsgraad is 99 procent of daar boven. In de crisisjaren, begin jaren negentig, was dat 88, 90 procent. Daar zit dus best nog wat ruimte." Een belegging in bakstenen was ondertussen nog nooit zo veilig.

Oktober '92: de Zweedse zakentycoon Lars-Erik Magnusson zorgt voor opschudding door de verkoop van al zijn onroerend-goedactiviteiten aan een speciaal hiervoor opgerichte investeringsmaatschappij. Met 'een klein verlies' verkoopt de Zweed grond bij Amsterdam Sloterdijk, Badhoevedorp en Schiphol, en kantoorgebouwen in New York en Chicago. Opbrengst: ƒ1 miljard.

Magnussen trekt zich uit het vastgoed terug, omdat "de handel erin vrijwel is opgedroogd". Er is sprake van een crisis. In Nederland is Vastgoedfonds VHS druk doende te overleven. Makelaar Zadelhoff waarschuwt ervoor dat de vraag naar kantoorruimte in 1993 met "tien tot twintig procent" inzakt. In de VS staan de onroerend-goedprijzen onder druk en in Frankrijk kloppen banken aan bij de overheid om een tegemoetkoming in vastgoedstroppen van ƒ26 miljard.

Een nieuwe crisis nu de economische groei afneemt, is volgens Jan Doets "nooit helemaal uit te sluiten". Maar met tien jaar geleden is er één belangrijk verschil, benadrukt de ceo. "Vandaag de dag vindt geen speculatiebouw meer plaats. Alles wat in aanbouw is, heeft een klant." Dat wil zeggen: er wordt niet langer al begonnen met de bouw van een kantoorpand, als er nog geen huurder of koper voor gevonden is.

DTZ Zadelhoff waarschuwde vorige week nog voor het tegenovergestelde. Naast een daling van het voorverhuurpercentage constateerde de makelaar eveneens dat "een substantieel deel" van de nieuwbouw wordt ontwikkeld zonder dat bij aanvang van de bouw al een huurder bekend is. Bovendien zou het toenemende aanbod van nieuwbouw leiden tot leegstand in oude gebouwen, met name in die kantoren die slecht bereikbaar zijn en niet langer voldoen aan de huidige eisen.

Toch zal volgens Doets een situatie van heel veel aanbod van kantoorruimte en weinig vraag dé boosdoener begin negentiger jaren zich niet opnieuw voordoen. Flinke prijsdalingen wegens een overschot van vierkante kantoormeters zullen daarmee ook uitblijven, verwacht de ING-bestuurder. Of, zoals Doets het zelf formuleert: "Prijsbederf in bestaande voorraden zal zich niet meer voordoen."

ING Vastgoed zelf timmert ondertussen rustig verder aan de weg. Via voorganger MBO (Maatschappij Bedrijfsobjecten) kan het ING-onderdeel bogen op meer dan 40 jaar ervaring als ontwikkelaar en financier van, en later ook belegger in vastgoed.

"Wat we in Nederland kunnen, kunnen we in het buitenland ook", was volgens Doets de gedachte die ING Vastgoed in 1995 deed besluiten 'internationaal te gaan'. Het idee: "Wat we voor ons zelf kunnen, kunnen we ook voor anderen", was in 1998 vervolgens aanleiding om de ING-vastgoedfondsen ook open te stellen voor niet-ING-bedrijven.

Heden ten dage bestaat ING Vastgoed uit drie afzonderlijke, wereldwijd opererende bedrijfsonderdelen met ieder hun eigen resultaatverantwoordelijkheid: Ontwikkeling, Asset Management en Financiering. Financiering is het onderdeel dat geld leent om dat vervolgens met een opslag van 0,7 à 1,0% weer uit te zetten bij projectontwikkelaars en bouwbedrijven.

Nu de niet-verkochte Westland/Utrecht Hypotheekbank en onderdelen van ING Bank met de financieringsactiviteiten van ING Vastgoed geïntegreerd zullen worden, loopt de kredietportefeuille van Financiering in de richting van "elf, twaalf miljard euro", aldus Doets.

Ontwikkeling houdt zich samen met partners bezig met projectontwikkeling. Een mooi voorbeeld is volgens Doets het nieuwe hoofdkantoor van ING Groep aan de Amsterdamse Zuid-as. Dat wordt ontwikkeld met Blauwhoed Vastgoed. ING Groep huurt nu nog een gebouw aan de Strawinskylaan, maar medio 2002 hoopt het concern de top te verhuizen naar de Zuiderhof, net aan de andere kant van de Amsterdamse ringweg.

ING Vastgoed profiteert zo wel vaker van de behoefte aan extra vierkante kantoormeters van de groep, erkent Doets. Voor de ontwikkeling van een nieuw kantoor zal ING immers niet snel kiezen voor een concurrent als Bouwfonds (ABN Amro). "We zijn preferred supplier", noemt Doets het.

Asset Management belegt voor ING en derden in vastgoed. Het vermogen onder beheer bedroeg eind vorig jaar EUR21 miljard, aldus Doets. "Negen miljard komt van ING-bedrijven, de rest van andere institutionele beleggers." Steeds meer instituten pensioenfondsen en verzekeraars besteden het beheer van hun vastgoedportefeuille uit, aldus Doets, en ING Vastgoed profiteert daarvan.

Wat geldt voor de kantorenmarkt "het zal minder worden, maar van een crisis is niet direct sprake" geldt ook voor de markt voor woningen. "Dáár is nog altijd sprake van een groot verschil tussen wat men wil en kan betalen, en het aanbod", aldus Doets. Dat "de toppen minder hoog en de groei minder fel zal zijn", is volgens de ING-bestuurder niet zo erg. "Er was de laatste tijd geen aannemer meer te vinden", zegt-ie. Dat aan die situatie een einde komt, vindt niemand erg, denkt Doets.

zoek naar gerelateerde artikelen

ma 20 augustus 2001