Directeuren-grootaandeelhouders (DGA's), die privé een pand aan hun eigen BV verhuren, wacht in het jaar 2001 een onaangename verrassing. Het Belastingplan voor de volgende eeuw bevat namelijk een zogeheten 'meesleepregeling' die financieel zeer onvoordelig voor ze uitpakt. Maar ook op andere punten moet de vastgoedbelegger goed gaan letten.

Deze waarschuwing geeft Frits de Kousemaeker, vennoot van de makelaarsorganisatie DTZ Zadelhoff en directeur van de Haagse vestiging.

De waardestijging van het in deze situatie verhuurde pand is thans niet belast maar wordt dat straks wel en daarvoor (dat is de 'meesleepregeling') gaat een tarief gelden van 30 procent. Met name die voorgestelde belastingheffing is De Kousemaeker een doorn in het oog. "Dat is een absolute 'overkill' waar het parlement naar mijn idee niet mee akkoord mag gaan. Afgelopen weken hebben de politieke partijen honderden vragen over het wetsvoorstel afgevuurd op Vermeend. De meeste partijen tonen zich gelukkig kritisch over wat feitelijk toch neerkomt op een vermogenswinstbelasting. "

In de nieuwe regeling valt een verhuurd pand in box 3. Dat brengt mee dat de huur onbelast ontvangen wordt. Wel staat daar tegenover dat de kosten niet meer aftrekbaar zijn. Bij verhuur door de DGA aan de eigen BV vreest staatssecretaris Vermeend dat men een te groot tariefsvoordeel gaat behalen: de huur is immers wel aftrekbaar in de BV maar niet belastbaar in privé.

Volgens De Kousemaeker is die vrees overdreven. "De huur moet immers 'zakelijk' zijn. Uiteraard zijn er marges maar als de BV dan bijvoorbeeld het onderhoud betaalt, kan het voor de DGA nog voordelig uitpakken. In dat geval zou het alsnog belasten van de huur misschien nog te accepteren zijn als rem op de gevreesde 'constructies' maar zelfs in dat geval heeft het belasten van de waardestijging daar niets mee te maken." Wel blijft de opgetreden waardestijging tot en met het jaar 2000 definitief buiten de heffing, maar het vaststellen van de waardestijging daarna kan volgens De Kousemaeker nog aardige discussies gaan opleveren. "Men zal daarbij niet alleen uit kunnen gaan van de WOZ-waarde", meent hij.

Uiteraard circuleren in het fiscale circuit al tal van ideeën om aan de gevreesde heffing op de waardestijging van het pand te ontkomen. "Zoals het er nu uitziet moet de DGA de aandelen van de BV aan zijn kinderen verkopen, dat heeft fiscale voordelen. Of hij moet het betreffende pand gaan verhuren aan zijn buurman-DGA, terwijl de buurman diens pand aan zijn BV gaat verhuren. Het zou me niets verbazen als dat soort kruisverbanden een enorme vlucht gaat nemen onder het nieuwe fiscale regime omdat je zo onder de belasting over de waardestijging uitkomt, terwijl de huur toch onbelast blijft. En zolang de bedragen maar 'zakelijk' zijn zie ik weinig kansen voor de fiscus om daar wat aan te doen", meent de Haagse makelaar.

De onderhoudskosten van een verhuurd pand zijn nu nog volledig aftrekbaar, maar onder het nieuwe regime dus niet meer. Is snel nog achterstallig onderhoud plegen en onderhoudskosten vooruitbetalen een goede truc? "Die constructie heeft Vermeend met ingang van het komend jaar al dichtgetimmerd. Daarom hebben aannemers en schilders het nu zo extreem druk", legt De Kousemaeker uit. " Met ingang van het jaar 2001 wordt dat anders. Ik vrees dat sommige eigenaren het onderhoud, wat wij noemen BTW-vrij, zullen gaan doen. Of te lang zullen uitstellen. Veel onroerend goed zal dan verpauperen en dat kan toch ook niet de bedoeling van Vermeend zijn lijkt mij."

Een veel gunstiger regeling geldt echter voor momumentenpanden. "Dat worden goudmijntjes", aldus De Kousemaeker. " De huur wordt straks ook onbelast, maar de onderhoudskosten kunnen hierbij juist wel van andere inkomen, zoals salaris, worden afgetrokken. Dat is bijna te mooi om waar te zijn."

Hij vindt de koende situatie met de drie aparte fiscale boxen maar een raar verhaal. "Er wordt maar steeds beweerd dat de vermogensbelasting, nu 0,7 procent, wordt afgeschaft, maar volgens mij keert die onder de nieuwe naam van 'vermogensredmentsheffing' tegen 1,2 procent gewoon weer terug maar dan bijna twee keer zo hoog! De budgettaire opbrengst is eigenlijk maar relatief klein. Van de totale opbrengst van ƒ18 miljard komt maar ƒ450 miljoen voort uit de afschaffing van de vermogensbelasting en de invoering van box 3. Je kunt je afvragen of dat genoeg is om als enig Westers land zo'n systeem in te voeren. Hoe dan ook: als de vastgoedeigenaar de nieuwe regels goed weet toe te passen kan hij er zeker zijn voordeel mee doen."