&referer=" WIDTH="0" HEIGHT="0" BORDER="0" ALIGN="LEFT" ALT="">

maandag 25 oktober 1999

De Financiële Consument onder redactie van Peter van der Tuin. Bijdrage: Theo Mebius De onzekerheid op de beurzen neemt toe. De autoriteiten maken zich zorgen omdat de wereldeconomie overspannen raakt en de lange rente stijgt al geruime tijd. Wat moet je als belegger met je geld? Deze vraag klemt temeer nu de belastingplannen voor de volgende eeuw zijn ingediend. Die houden in dat over vermogen 1,2% aan belasting moet worden voldaan. Wanneer de aandelen-koersen niet meer stijgen, maak je dat nauwelijks goed. Het dividendrendement is door de gestegen koersen immers maar een paar procent. Onroerend goed kan een alternatief zijn. Daarom onderstaand enkele mogelijkheden. Supermarkt als belegging De belangrijkste onroerend-goedbelegging voor de massa is het eigen huis. De waarde daarvan blijft zich prachtig ontwikkelen. Maar wat heb je eraan? Je blijft immers in het eigen huis wonen, zodat het feitelijk geen belegging is maar de invulling van de woonbehoefte. Wie daarnaast in onroerend goed wil beleggen, kan een tweede huis kopen, hetzij om zelf te gebruiken, dan wel om dat geheel of gedeeltelijk te verhuren. Dan kun je daadwerkelijk van een belegging spreken. Wie nog meer in de onroerend-goedsfeer wil doen, kan deelnemen in een vastgoedmaatschappij, waarvan men er op de Amsterdamse beurs een aantal kan vinden. Het jaarlijks rendement uit deze vastgoedfondsen is hoger dan op andere aandelen. Het vormt een rustig bezit dat gekenmerkt wordt door langzaam stijgende uitkeringen en op grond daarvan gaan ook de koersen van deze aandelen zeer geleidelijk omhoog. Het risico is overzienbaar, tenzij de economie in elkaar stort en de waarden van onroerend goed onder druk komen. Dan zullen ook de koersen van vastgoed-aandelen dalen. Iemand kan ook zelf tot de aankoop van een onroerend-goedobject overgaan. Meer vermogende beleggers doen dat soms ook. Ze kopen een kantoor- of winkelpand en financieren dat voor een deel met een hypotheek. Onder het huidige belastingregime kun je op onroerend goed afschrijven en kun je de (rente)kosten van de lening nog fiscaal aftrekken. Onder het nieuwe belastingregime kan dat niet meer. Volstaan wordt dan met een jaarlijkse belasting van 1,2% over het eigen vermogen dat in een dergelijk object wordt vastgelegd. Huurinkomsten zijn dan verder belastingvrij en alle kosten (inclusief afschrijvingen) kunnen dan niet meer worden afgetrokken. Voor de doorsnee particulier is het niet gemakkelijk om zelf een dergelijke belegging aan te schaffen. Er is kennis en meestal tamelijk veel geld voor nodig. Bovendien kost het tijd, ook al besteed je de huurincasso en het onderhoud aan anderen uit. Een goed alternatief is dan om deel te nemen in een onroerend-goedmaatschap, kortweg CV genoemd. Een CV is een juridische vorm waarin een aantal mensen samen deelneemt in één of meerdere objecten. Een voordeel van een CV is dat deze niet belastingplichtig is, maar dat alle vennoten voor hun deel in de CV worden aangeslagen. De CV wordt door een deskundige organisatie geleid en die neemt ook alle rompslomp voor zijn rekening. Met name onder het belastingregime voor de 21e eeuw kan dit een aantrekkelijke belegging zijn. Aantrekkelijk, omdat het rendement hoger is dan met aandelen haalbaar is. Een voorbeeld is het Supermarktfonds II dat in november op de markt wordt gebracht door Bakkenist & Emmens NV uit Utrecht. Dit fonds geeft 740 participaties van ƒ25.000 uit aan geïnteresseerden. Dat brengt ƒ18,5 miljoen in het laatje. Daarnaast trekt men een hypothecaire lening aan van ƒ37,6 miljoen. Samen levert dit ƒ56,1 miljoen op en daarmee koopt men zeven supermarkten die langjarig zijn verhuurd aan Albert Heijn, Aldi, Edah en Super de Boer. Deze supermarkten worden gekocht van Fortis Vastgoed voor 12,9 maal de huuropbrengst. De bedoeling is dat de panden eind 2006 weer worden verkocht en daarbij gaat men eveneens uit van een factor 12,9 maal de dan geldende huuropbrengst. In 2006 wordt de maatschap ontbonden en wordt de opbrengst verdeeld. Tussen nu en 2006 incasseren de deelnemers in de maatschap de huuropbrengsten en de winst die bij verkoop (mogelijk) wordt gemaakt. Dat levert over die periode van zeven jaar een gemiddeld rendement op van 10,5% per jaar. Het is een goede belegging voor de 21e eeuw, omdat een deelnemer van die 10,5% maar 1,2% aan belasting betaalt. Het netto rendement is dus ruim 9% en dat met een veilige belegging die een beperkt risico draagt. De huurders zullen wel blijven bestaan en zijn van een zodanige klasse dat er nauwelijks risico is dat de huren niet meer zullen worden voldaan. Het enige echte risico is dat de panden in 2006 niet voor de gebudgetteerde prijs kunnen worden verkocht vanwege andere marktomstandigheden en/of een aanmerkelijk hogere rentevoet. In dat geval kan worden besloten de panden niet te verkopen en de maatschap langer voort te zetten. •Huurders van supermarkten zijn zeer solide debiteuren. FOTO: RICHARD MOUW

Auteursrechten voorbehouden 1996-1999, © Dagblad De Telegraaf, Amsterdam De Telegraaf-i wordt het best bekeken met Netscape Navigator, Netscape Communicator of Microsoft Internet Explorer.