&referer=" WIDTH="0" HEIGHT="0" BORDER="0" ALIGN="LEFT" ALT="">

maandag 9 augustus 1999

Grondbezitter is gemeente steeds vaker te slim af door Alex de Vries - AMSTERDAM, maandag De wet Voorkeursrecht Gemeenten, die grondspeculatie moet voorkomen, wordt steeds vaker omzeild. Slimme boeren, makelaars of projectontwikkelaars richten hiervoor een 'joint-venture' op en exploiteren de grond in eigen beheer. In zeker zes recente gevallen werden enkele gemeenten die daartegen ageerden, door de rechter in het ongelijk gesteld. De roep om een snelle evaluatie van de wet wordt steeds sterker. Verantwoordelijk minister Pronk (VROM) liet eerder dit jaar echter na Kamervragen weten dit pas volgend jaar te zullen doen. Grondpolitiek is en blijft een gevoelig onderwerp; in het verleden zijn hier niet voor niets kabinetten over gestruikeld. Met name de acht grote VINEX-gemeenten in ons land, die met het Rijk contracten hebben afgesloten voor de levering de komende jaren van vele tienduizenden woningen, zitten met de handen in het haar. Zij zijn bang voor vertraging van hun ambitieuze bouwplannen, hogere grond- en woningprijzen en het kwijtraken van hun regiefunctie voor de nieuwbouwlocaties. Nederland kent momenteel in totaal 145 gemeenten die 25.000 ha grond de bestemming 'nieuwbouw' hebben gegeven. De acht VINEX-gemeenten hebben er deze week, na een ongunstige uitspraak voor de gemeente Utrecht in een zaak om grond in nieuwbouwproject Leidsche Rijn, informeel bij het ministerie van VROM op aangedrongen dat de wet snel moet worden gerepareerd. Onder voormalig minister De Boer (VROM) werd in 1996 het voorkeursrecht bij aankoop van grond op nieuwbouwlocaties door de Tweede Kamer uitgebreid. De wet stelt dat een particulier die zijn grond wil verkopen, die eerst aan de gemeente moet aanbieden. Voortijdige eigendomsoverdracht aan derden werd hiermee uitgesloten, althans zo dacht de wetgever. De realiteit blijkt echter anders. De wet stelt namelijk tevens dat als een eigenaar zelf of in samenwerking met een ander de toekomstige bestemming wil realiseren, dit moet worden toegestaan. Slimme grondbezitters (vaak boeren) met de kennis dat hun grond de bestemming 'nieuwbouw' heeft, ontdekten al snel dat ze via een zogenoemde economische eigendomsoverdracht de wet kunnen omzeilen. Hierdoor verkrijgt een projectontwikkelaar het gebruik van de grond, maar blijft het juridische bezit ervan in handen van de particulier. Als de bestemming voltooid is, kan de juridische levering plaatsvinden en vervalt volgens de wet het voorkeursrecht van de gemeente. De particulier kan in veel gevallen via een lening van de projectontwikkelaar het verkoopbedrag meteen al tegemoet zien. Volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is dit een schijnconstructie bedoeld om de wet te omzeilen. Woordvoerder mr. J. van Rijckevorsel geeft toe dat vroegtijdige uitoefening van het voorkeursrecht door een gemeente slapende honden wakker kan maken en juist tot prijsopdrijving van de grond leidt. "Toch mag dit gewoon niet", zegt Van Rijckevorsel. "De wet verbiedt elke constructie die op koop wijst. Alleen echte samenwerking, waarin winst- en risicodeling evenredig zijn geregeld, is toegestaan." De rechtbank in Utrecht zag dat eind vorige maand echter anders. De gemeente Utrecht had gevraagd om de vernietiging van een samenwerkingsovereenkomst tussen boer/grondeigenaar De Bruijn en projectontwikkelaar Oostveen. Beiden hadden bij de gemeente een plan ingediend voor een bouwproject. Het ging om 0,7 ha grond in de nieuwbouwlocatie Leidsche Rijn, waar de komende jaren in totaal 20.000 koop- en huurwoningen verrijzen. De rechter bepaalde dat de grondeigenaar niet verplicht kan worden zijn grond aan de gemeente te verkopen omdat er geen sprake is van prijsopdrijving en ook omdat het totale nieuwbouwplan niet in gevaar komt. Utrecht bestrijdt dit en zal naar alle waarschijnlijkheid in hoger beroep gaan, zo laat woordvoerder R. Witten weten. "We moeten in Leidsche Rijn nog ongeveer 350 ha verwerven, waarbij het naar schatting om 250 eigenaren gaat. Als die allemaal dezelfde constructie gebruiken, zitten we goed in de problemen en kunnen we ons exploitatiecontract met het Rijk in 2005 niet nakomen. Pronk heeft hier dus ook direct belang bij." De koepel van projectontwikkelaars, de Neprom, laat weten niet verbaasd te zijn dat een rechter voor de zoveelste keer een gat in de actieve grondpolitiek schiet. Volgens woordvoerster M.C. Oude Veldhuis "is het al langer duidelijk dat de wet ook na de aanscherping in 1996 niet werkt en dat de procedures veel te ingewikkeld zijn". Zij wijst het verwijt dat particuliere plannen op nieuwbouwlocaties tot prijsexplosie leiden, ferm van de hand. "Gemeenten weten heel goed dat projectontwikkelaars en bouwondernemers niet geïnteresseerd zijn in grondbezit op zich of speculatie daarmee. Zij kopen die grond aan of beginnen samenwerkingsverbanden met particulieren om hun omzet veilig te stellen", legt Oude Veldhuis uit. De regiefunctie van gemeenten komt volgens haar zelden in gevaar. "De grond wordt meestal zelfs tegen een lagere prijs dan de aankoopprijs doorverkocht aan de gemeente of er worden in een exploitatieovereenkomst afspraken gemaakt over de aanleg van voorzieningen en infrastructuur." De hogere grondprijs momenteel wordt volgens Oude Veldhuis veroorzaakt door de hausse op de woningmarkt. Werkgeversorganisatie VNO-NCW sluit zich hierbij aan en benadrukt dat de sturende rol van een gemeente niet moet doorslaan naar een monopoliepositie. Woordvoerder Rob Spaan signaleert dat "particulier initiatief juist tot gevarieerdere bouw leidt en een gezonde uitkomst van marktwerking is met de gemeente als regisseur." Van een maas in de wet, zoals Utrecht betoogt, wil hij dan ook niet spreken. "Er is een lacune in de wet, meer niet." VNO-NCW hoopt dat de politiek snel inziet dat de realiteit de wet heeft ingehaald en hem aanpast. VNG-woordvoerder Van Rijckevorsel betreurt het dat de wet speelbal is geworden van juridische procedures. Volgens hem hebben sommige lagere rechters zich op het verkeerde been laten zetten. "De wet is weliswaar te ingewikkeld en levert veel papierwerk op, maar de strekking ervan is duidelijk." De Hoge Raad zal dat opnieuw bevestigen, zo denkt hij. Hij baseert zich hierbij op een arrest van het hoogste rechtsorgaan van 9 april jongstleden. Toen bepaalde de Hoge Raad dat een samenwerkingsovereenkomst afbreuk doet aan het voorkeursrecht en daarom nietig is als "bijvoorbeeld de grondeigenaar aan een ander via een overeenkomst de economische eigendom verschaft". De VNG benadrukt dat ook enkele lagere rechters bij vergelijkbare zaken al in deze geest vonnis hebben gewezen. Handige grondbezitters weten steeds vaker de wet te omzeilen

Auteursrechten voorbehouden 1996-1999, © Dagblad De Telegraaf, Amsterdam De Telegraaf-i wordt het best bekeken met Netscape Navigator, Netscape Communicator of Microsoft Internet Explorer.