Lineaire hypotheek
De allersimpelste vorm van hypotheek is de lineaire hypotheek. Bij deze vorm leent iemand een bedrag om een huis te financieren en betaalt daarover elke maand een bedrag aan rente, uiteraard afhankelijk van de rentestand. Verder wordt de lening over een van te voren afgesproken aantal gelijke termijnen terugbetaald, zodat elke maand ook nog een vast bedrag wordt afgelost. De maandelijkse last daalt dus, omdat na elke maand de schuld een stukje kleiner is en er telkens minder rente hoeft te worden betaald. De hypotheek heet lineair omdat de hoogte van de schuld een rechte dalende lijn te zien geeft.

Vooral voor jonge starters is deze hypotheekvorm onaantrekkelijk. In het begin van de looptijd moet het meest worden betaald en dat is juist de periode dat veel starters het financieel het zwaarst hebben. Fiscaal is deze hypotheek voor starters ook al niet zo aantrekkelijk, omdat ze minder belastingaftrek kunnen genereren. Hun salarissen zijn immers nog vaak laag en ze vallen dus in lagere belasting-tariefgroepen.

Deze hypotheekvorm is eigenlijk een beetje uit de tijd en wordt vooral gebruikt door mensen die een hypotheek nodig hebben voor bijvoorbeeld een forse verbouwing en voor wie het interessant is aan het begin van de looptijd de grootste fiscale aftrekpost te hebben. Bijvoorbeeld als hun carrières zich al op een hoogtepunt bevinden, de eerdere hypotheek al afgelost is en de kinderen de deur uit zijn. Hun lasten worden dan later, als ze bijvoorbeeld gepensioneerd zijn, weer lager.

Annuiteiten hypotheek
Ook bij een annuiteiten hypotheek wordt een bedrag geleend, met een van te voren afgesproken looptijd waarin de lening geheel wordt afgelost. Alleen wordt bij deze vorm gedurende de gehele looptijd een zelfde bedrag betaald aan rente en aflossing. In het begin, als er nog een groot bedrag aan lening 'openstaat', zal dat vaste maandelijkse bedrag dan ook voor het grootste deel uit rentebetaling bestaan en een geringer deel uit aflossing. Maar naarmate de looptijd vordert en de schuld lager wordt, worden per keer steeds grotere bedragen voor aflossing van de lening gebruikt en een kleiner deel voor de rentebetalingen.

Deze vorm is aantrekkelijk voor mensen voor wie de aanvangslasten van een lineaire hypotheek te groot zijn. Er wordt in het begin immers slechts weinig afgelost en bijna alleen rente betaald. Daardoor zijn aanvankelijk de lasten lager dan bij bijvoorbeeld de lineaire hypotheek.

Fiscaal is deze vorm niet altijd even handig, omdat in het begin meer rente kan worden afgetrokken van het belastbaar inkomen dan later gedurende de looptijd. En juist dan gaan mensen meer verdienen en hebben ze fiscaal meer af te trekken. Daardoor stijgen gedurende de looptijd de netto woonlasten. Aan de andere kant weet een huizenkoper gedurende de gehele looptijd precies hoeveel hij bruto aan hypotheeklasten kwijt is.

De spaarhypotheek
Bij deze hypotheek wordt een bedrag geleend, waarover gedurende de hele looptijd niets wordt terugbetaald. Gedurende die hele periode moet dus rente worden betaald over het gehele geleende bedrag, met alle fiscale voordelen van dien. Daarnaast wordt elke maand een vast bedrag gespaard waarover door veel banken en verzekeraars dezelfde rentevergoeding wordt gegeven als de hypotheeknemer over de hypotheeklening moet betalen. Met het bedrag dat zo is opgespaard, kan aan het eind van de looptijd precies het geleende bedrag worden afgelost.

Door dit sparen en de mogelijkheden die de fiscus biedt om - met tegenwoordig een maximum eindbedrag - te sparen voor een oudedagsvoorziening die belastingvrij mag worden uitgekeerd, wordt gebruik gemaakt van de maximale aftrekbaarheid van het gehele rentebedrag. Bovendien wordt belastingvrij gespaard. Deze hypotheekvorm kent door zijn constructie vaak gedurende de hele looptijd redelijk lage netto lasten.

Levenhypotheek
Deze hypotheekvorm is een voorloper van de spaarhypotheek en lijkt er dan ook veel op. Het verschil zit hem erin dat geen vast bedrag per maand wordt gespaard, maar dat een levensverzekering wordt afgesloten. De uitkering van deze verzekering moet aan het eind van de looptijd de hypotheek aflossen. In plaats van te sparen moet een maandelijkse premie aan de verzekering worden betaald.

Omdat de hoogte van de uitkering van de levensverzekering vaak afhankelijk is van de beleggingsresultaten van de verzekeraar, kan de einduitkering afwijken van de hypotheekschuld. Ook zijn rente en premiebetaling niet aan elkaar gekoppeld, zodat de maandelijkse lasten sterk kunnen variëren. Deze tot recentelijk nog zeer populaire hypotheekvorm heeft door de komst van de spaarhypotheek veel terrein verloren.

Beleggingshypotheek
Ook deze vorm is weer gebaseerd op de levenhypotheek. Alleen wordt hier niet gespaard of premie betaald maar wordt geld belegd in aandelen. Met het eindresultaat van het vaak hogere rendement wat dat oplevert, moet uiteindelijk de lening worden afgelost.

Er zijn verschillende vormen van beleggingshypotheken. Bij sommige hypotheekverstrekkers moet de klant het hypotheekbedrag lenen en daar bovenop nog een bedrag dat in aandelen wordt belegd. Die moeten uiteindelijk het rendement opleveren waarvan die - extra hoge - schuld wordt afgelost.

Bij andere vormen moet de cliënt maandelijks een bedrag opzij leggen dat telkens in aandelen of aandelenfondsen wordt belegd. Daarbij kan zelfs worden gekozen voor zogenaamde clickfondsen, waarbij het eenmaal behaalde beleggingsrendement niet meer verloren kan gaan.

Grote voordelen zijn het mogelijk hoge rendement en de belastingvrije koerswinst gecombineerd met hoge belastingafrekmogelijkheden. Nadelen zijn echter altijd de vrij hoge kosten voor aankoop en beheer van de aandelen en in het geval van clickfondsen de extra 'click-zekerheid'. Verder is beleggen met de hypotheek op een huis risicovol, want de beurskoersen kunnen ook dalen en dan is de dekking voor de aflossing van de lening opeens een stuk geringer.

Aflossingsvrije hypotheek
Aan de particulier wordt ook steeds vaker de mogelijkheid geboden een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Hierbij wordt een bedrag geleend waarover maandelijks rente wordt betaald. Er wordt niets afgelost, gespaard of belegd. Aan het eind van de looptijd is er nog steeds even veel schuld.

Banken verstrekken deze hypotheken gemakkelijker omdat de huizen de afgelopen jaren zo veel in waarde zijn gestegen. Na jaren is het huis veel meer waard geworden dan het bedrag waarvoor destijds een aflossingsvrije hypotheek is afgesloten. Wel lenen de banken meestal hoogstens de zogenaamde waarde bij executie. Dat is de waarde die een huis bij gedwongen verkoop op de veiling minimaal kan opbrengen. Dat is meestal zo'n 65% a 75% van de aankoopwaarde.

Op de zakelijke markt is deze vorm van het verstrekken van aflossingsvrije leningen met onroerend goed als onderpand (een hypotheek) overigens al veel langer gebruikelijk. Maar dan werd vaak een zakelijk rendement gemaakt op het onroerend goed.

Mengvormen
Vooral de grote hypotheekverstrekkers leveren hun klanten tegenwoordig maatwerk-hypotheken die uit verschillende mengvormen van de bovenstaande hypotheken bestaan. Afhankelijk van de inkomsten, overwaarde van het huis, rentestand en fiscale mogelijkheden worden gecombineerde spaar-, beleggings- en aflossingsvrije hypotheken verstrekt. Vaak komt bij het omzetten van de ene vorm in een andere de notaris niet eens meer om de hoek kijken en brengen de banken geen extra afsluitprovisie meer in rekening. Wie bij zo'n bank of verzekeraar een combi-hypotheek afsluit, is voor de rest van zijn leven klaar. Voor banken kunnen levenslang-vaste klanten bijzonder aantrekkelijke zijn, zodat in dergelijke situaties erg aantrekkelijke financiële arrangementen zijn af te sluiten.