Wat is hypotheek eigenlijk? Iedereen spreekt over het begrip hypotheek alsof men kennis van zaken heeft. 'Hypotheek' is niet hetzelfde als 'geldlening'. Hypotheek is een zekerheidsrecht dat de bank van de eigenaar/geldlener krijgt voor het geval het mis gaat. Hoe komt het recht van hypotheek tot stand?

De meeste mensen weten wel dat hiervoor een notariële akte nodig is. En niet alleen dat. Een afschrift van deze akte moet worden ingeschreven in de openbare registers (het kadaster). Jammer genoeg is gedigitaliseerde aanbieding van afschriften nog niet mogelijk. Gevolg is dat elk notariskantoor elke dag een personeelslid of koerier naar het kadaster stuurt.

Tegen ontvangst van een schriftelijk bewijsstuk levert hij de stukken in. Dit bewijsstuk is belangrijk, want hierop staan dag en tijdstip van de aanbieding vermeld. Juridisch is dat van belang omdat bij hypotheken de oudste in rang voorgaat (het prioriteitsbeginsel).

Hoe weet nu een bank dat zij eerste hypotheekhouder is en er dus niet een andere hypotheekhouder een hogere rang heeft? Dit is een moeilijke vraag die de notaris bij elke hypotheekvestiging moet beantwoorden.

Schriftelijk
Meestal gaat het zo. Een bank maakt schriftelijk kenbaar welke leningsvoorwaarden in de hypotheekakte moeten staan. Tegelijkertijd vraagt zij de notaris zorg te dragen voor een hypotheek eerste-in-rang.

De notaris accepteert de opdracht en gaat als volgt te werk. Eerst rechercheert hij bij het kadaster of er op het object eventueel andere hypotheken zitten. Zo ja, dan zorgt hij dat de oude wordt afgelost uit de gelden van de nieuwe hypotheek. Dan maakt hij het concept van de hypotheekakte en stuurt dat tijdig toe aan de cliënt met het verzoek een passeerafspraak te maken.

Stel, de afspraak is op 4 maart om 12.00 uur. Ongeveer één uur voor de afspraak checkt de notaris 'on-line' bij het kadaster of er geen wijzigingen in de situatie zijn opgetreden. Zo ja, dan vertelt hij dit aan de cliënt en zal de akte hoogstwaarschijnlijk niet gepasseerd kunnen worden. Zo nee, dan passeert hij de akte, stuurt de koerier op pad die weer terugkomt met de ontvangstbevestiging.

De actie is bijvoorbeeld op 4 maart om 14.30 uur aangeboden. Na bewijs van ontvangst rechercheert de notaris 'on-line' bij het kadaster. In 99% van de gevallen is er niets onverwacht gebeurd. De cliënt krijgt de hypotheekgelden telefonisch overgeboekt.

In enkele gevallen is er wel wat aan de hand. Er is bijvoorbeeld om 14.00 uur een andere hypotheek ingeschreven of een beslag gelegd. Dan houdt de notaris de gelden van de cliënt natuurlijk onder zich en licht hij de bank onmiddellijk in.

In het gebruikelijke geval zendt hij de bank een afschrift van de akte met daarop een notariële verklaring die bevestigt dat het recht van hypotheek voor de bank eerste in rang is. Deze notariële verklaring verwijst naar een document waarin alle mogelijke garanties staan die een bank nodig heeft om er zeker van te zijn dat het recht van eerste hypotheek haar toekomt.

Want ook al is er niet een andere hypotheek om 14.00 uur ingeschreven, er kunnen nog een heleboel andere dingen fout gaan met als gevolg dat de hypotheekvestiging niet rechtsgeldig is geschied. Denk aan faillissement, echtscheiding, overlijden, valse identificatie van de eigenaar maar ook niet-gerespecteerde rechten van derden, zoals erfgenamen, erfpachters, vorige eigenaren etc.

Waarschijnlijk gaat het vestigen van hypotheek in zo'n groot aantal van de gevallen zonder problemen omdat iedereen op de hoogte is van de degelijke recherchemethoden van de notaris.