De beleggingshypotheek is momenteel de grote verleider in het oerwoud van hypotheken. Door de enorme koersstijgingen van de laatste jaren is deze relatief nieuwe vorm van huizenfinanciering enorm lucratief gebleken. Want wie wil er nu niet een huis kopen en ook nog forse winst maken met aandelen.

Via een bank of verzekeraar worden aandelen aangekocht met de bedoeling op lange termijn (meestal 30 jaar) een hoger rendement te realiseren dan bij een spaarhypotheek. Dat is toch nog de meest afgesloten hypotheekvorm in ons land.

Huizenkopers zijn de laatste tijd echter bereid meer risico's te nemen bij de financiering van een woning. Afgelopen jaar ging het ongeveer bij 10% van alle hypotheken om een beleggingshypotheek. Belangrijkste voordelen: maximale rente-aftrek gedurende de gehele looptijd, belastingsvrije koerswinsten en grote flexibiliteit wat betreft looptijd en inleg.

Alhoewel de markt wordt overspoeld met tientallen 'nieuwe' hypotheekvormen er bestaan er inmiddels zo'n 500 zijn er maar enkele serieuze aanbieders van beleggingshypotheken, onder meer ING en Van Lanschot.

Deze hypotheek is eigenlijk een soort spaarhypotheek. Alleen wordt het bedrag dat aan het eind van de looptijd nodig is om de lening af te lossen niet opgebouwd op basis van een vaste spaarrente, maar op basis van beleggingen. Het beleggen gebeurt meestal risicospreidend, in de grote fondsen op de beurs.

Een analyse van de hypotheekmarkt leert dat 45% van alle huizenkopers eigen geld gebruiken zodat ze minder hypotheek nodig hebben. Mensen stoppen gemiddeld zelfs ƒ75.000 eigen geld in hun huis. En 60% van al die kopers met eigen middelen is jonger dan veertig jaar.

Vooral voor die mensen heeft de Westland/Utrecht Hypotheekbank (WU), die bekend staat als vernieuwer in hypothekenland, onlangs de 'beleggingsfonds-hypotheek' op de markt gebracht. Het nieuwe product van de ING-dochter kent geen fiscale beperkingen, omdat het niet 'verbonden' is aan levensverzekering. Het is een combinatie van een aflossingsvrije lening en een verpand effectendepot. Belegd wordt in fondsen van ING Bank, Postbank en Nationale-Nederlanden. De hypotheek is uitstekend te combineren met de click-vast rente van de WU.

Voorwaarde is wel dat de klant zelf minimaal ƒ25.000 inlegt, waarbij de kans op een hoger eindbedrag groter wordt naarmate de klant meer inlegt. Van de woning hoeft 50% van de executiewaarde niet worden afgelost (een zogenaamd aflossingsvrij deel). Het einddoel van de belegging is dus het bedrag dat de klant boven die 50% aan hypotheek heeft.

Een beperking is wel dat jaarlijks slechts 10% van het geleende bedrag extra mag worden afgelost als het rendement groter is dan gepland. Bij andere beleggingshypotheken is dat vaak meer. Bovendien is een overlijdensrisico-verzekering verplicht voor het deel van de lening dat boven 75% van de executiewaarde van de woning uitkomt.

Wat de rentetarieven betreft is de hypotheekbank een goede middenmotor. Volgens Jaap Oudijk, directeur particulieren van ING-dochter WU, heeft zijn bank op rentegebied echter juist het meest te bieden. "Mensen kunnen bij ons kiezen uit een click-vast rente, een rentebedenktijd en rentevaste perioden van een tot en met twintig jaar. Verder kennen wij het rente voordeelplan, waarbij maximaal ƒ4000 rente per jaar vooruit betaald kan worden tegen de nu nog geldende belastingregels en tarieven, om later in een zelfgekozen jaar minder rente te hoeven betalen."

Het rente voordeelplan loopt vooruit op de plannen van staatssecretaris Vermeend (Financiën) om te sleutelen aan de aftrek. En de click-vast rente is door het maandblad Money genomineerd als een van de beste drie nieuwe hypotheekproducten die in 1997 zijn geïntroduceerd. De andere twee genomineerden zijn de effectenhypotheek van ING en de meegroeihypotheek van ABN/AMRO.

Bij de click-vast hypotheekvorm kan de klant de hoogte van de rente die hij of zij maximaal wil betalen vooraf vaststellen. In het begin wordt een (aan de huidige rentestand gekoppelde) lage variabele rente betaald. Wanneer de langlopende rente boven een vastgestelde limiet stijgt, het 'click-vast niveau', wordt de rente automatisch voor de resterende hypotheekperiode vastgezet. Men betaalt nooit meer dan het van tevoren bepaalde renteniveau. Maar als de rente later alsnog zou dalen, is het voordeel minder groot.

De fiscale renteconstructie en de beleggingsfonds hypotheek zijn populair. Oudijk: "Meer dan 15% van onze hypotheken omvat een van beide producten. De markt heeft blijkbaar behoefte aan innovatieve hypotheekproducten, waarbij de nadruk ligt op zo laag mogelijke netto-maandlasten."