AMSTERDAM - De huurprijzen van kantoren hebben op tal van plaatsen in Nederland kritische grenzen overschreden. Binnen twee tot drie jaar is een daling te verwachten. Beleggers kunnen zich beter richten op distributiecentra en bedrijfsruimten, waar binnen drie jaar de nu nog lage huurprijzen en rendementen stijgen.

Dit is althans de visie van Henk de Kousemaeker, die zich vorig jaar na een 23-jarige carrière als makelaar heeft gevestigd als onafhankelijk vastgoedadviseur. Volgens hem is deze vorm van adviseren een groeimarkt, ook al omdat steeds meer bedrijven hun vastgoed tegen de huidige hoge prijzen afstoten en terugleasen, terwijl beleggers gezien de grillige aandelenmarkt steeds meer in vastgoed willen beleggen.

"Vorig jaar hebben institutionele beleggers voor f8,8 miljard in commercieel vastgoed belegd, 10% meer dan in 1999. Particulieren roerden zich ook fors: ze belegden voor maar liefst &florin;3 miljard in vastgoed, al dan niet in CV's of maatschappen.

Particulieren hebben duidelijk in de gaten dat de huuropbrengsten tegenwoordig onbelast zijn", aldus De Kousemaeker.

De prijzen op de kantorenmarkt zijn de afgelopen jaren explosief gestegen waarbij op toplocaties f900 per vierkante meter werd betaald. Volgens De Kousemaeker is in vijf jaar de gemiddelde huurprijs in de kantorensector met maar liefst 60% gestegen.

"Maar Amsterdam is koploper en vertekent het beeld", meent hij. "In Den Haag stegen de prijzen in die vijf jaar 'slechts' 29%, in Utrecht 23% en in Rotterdam 18%. Maar daar zie ik verandering in komen. Tal van bedrijven, vooral in de it-sector waar nu enige malaise heerst, gaan al grillig om met hun huisvesting. Ze bestellen eerst grote hoeveelheden meters, maar stoten deze even gemakkelijk weer af zoals met Amazon in Den Haag is gebleken. De it-sector wordt nu als huurder wat aarzelender bekeken", aldus De Kousemaeker.

Ook andere bedrijven zijn opeens wat terughoudender geworden en de berichten over ontslagen maken ze extra huiverig. De Kousemaeker: "Dat is geen ramp voor de kantorenmarkt, maar ik zie een terugkeer naar meer normale verhoudingen. De schaarste loopt ten einde. Stijging van de kantoorprijzen is voorlopig voorbij, dat beseffen steeds meer beleggers. Nuchterheid en realisme komen terug, ook bij projectontwikkelaars. Die bouwen nauwelijks meer op risico, maar vrijwel alleen als er al een huurder en een belegger zijn gevonden."

De Kousemaeker constateert dan ook een oplaaiende belangstelling bij beleggers voor beleggen in bedrijfsruimtes en dan vooral in bedrijfsruimtes die te maken hebben met distributie. "Nederland is distributieland en distributie wordt een steeds belangrijker activiteit", doceert hij.

"Tot dusver was dat een beetje achtergebleven gebied in het commercieel vastgoed. Maar er zijn twee factoren die de belangstelling voor dit soort beleggingen zullen aanwakkeren. De eerste is de opkomst van e-business. Ten tweede is er een groeiend tekort aan bedrijfsterreinen. De waardegroei van bedrijfsruimten was vorig jaar al 8,5%, duidelijk hoger dan die van kantoren, winkels en woningen."

De huurprijzen van dit type vastgoed liggen volgens hem nu rond de &florin;90 à f115 per vierkante meter per jaar. De nationale luchthaven Schiphol is een uitzondering met prijzige huren van rond de f150. "Nederland is nog steeds goedkoop vergeleken bij de rest van Europa", stelt De Kousemaeker. "Grote distributeurs zullen zich bij voorkeur gaan vestigen rondom Schiphol en in de lijn Roozendaal, Venlo en Maastricht.

Logistiek en distributie krijgen een steeds belangrijker plaats in de Nederlandse economie maar nu vormen vooral distributiecentra een beleggingscategorie die nog ondergewaardeerd is."

zoek naar gerelateerde artikelen

ma 21 mei 2001